Ответственность за обслуживание при аренде в Дубае

Кто несет ответственность за обслуживание при аренде недвижимости в Дубае?

Для тех, кто живет и работает в Дубае, один из самых частых вопросов по аренде недвижимости – кто отвечает за обслуживание: арендатор или арендодатель? Хотя с юридической точки зрения ответ достаточно ясен, на практике это часто приводит к недоразумениям и спорам, особенно если в договоре аренды четко не регулируются обязанности по обслуживанию. Давай посмотрим, что говорит о текущем законодательстве Дубая и как действовать на практике.

Соответствующий закон: Закон №26/2007

В эмирате Дубай отношения между арендодателями и арендаторами регулируются Законом №26/2007, который устанавливает, что в общем случае собственник отвечает за обслуживание недвижимости. Это обязательство касается неисправностей, повреждений и нарушений, препятствующих использованию недвижимости арендатором по назначению.

Статья 16 закона гласит:

"При отсутствии альтернативного соглашения арендодатель несет ответственность за обслуживание недвижимости, а также за устранение любых дефектов, препятствующих ее использованию арендатором по назначению."

Это означает, что арендодатель (собственник) обязан проводить обслуживание и ремонт основных систем — таких как кондиционеры, водопровод, электрические сети, окна и двери — при условии, что эти неисправности не были вызваны арендатором.

Вопрос о мелком обслуживании

Однако на практике часто бывает, что собственник настаивает на том, чтобы арендатор занимался "мелкими" задачами по обслуживанию — такими как замена лампочек, ремонт протекающего крана или очистка забитой канализации. Это часто оговаривается в арендном договоре.

Закон также рассматривает этот вопрос: согласно статье 19, арендатор обязан пользоваться имуществом "по-хозяйски" и ухаживать за ним, как будто это его собственность. В дополнение:

"Арендатор обязан выполнять ремонтные работы, согласованные или обычно находящиеся на его ответственности."

Исходя из этого, мелкие ремонты — если они обычно ложатся на арендатора — могут быть переданы, особенно если это оговорено в контракте.

Что квалифицируется как "мелкий" ремонт?

В законодательстве нет четко определенного списка, но обычно это включает:

Замена лампочек, батарей

Ремонт уплотнителей крана

Очистка засоров, если проблема не в главной системе

Замена настенных выключателей

Важно отметить, что неисправности коммунальных систем, такие как поломка центрального кондиционера или разрыв основной водопроводной трубы, не относятся к этой категории и остаются на ответственности собственника.

Что, если арендатор устраняет неисправность?

Согласно закону, арендатор может выполнять любое обслуживание или ремонт только с письменного разрешения собственника, особенно если это связано с изменением структуры или систем недвижимости. Кроме того, если для работы требуется разрешение, необходимо также получить согласования от соответствующих властей.

Это особенно важно, если арендатор, например, хочет заменить кондиционер, отремонтировать ванную или снести или построить стену.

Статья 19 четко гласит:

"Арендатор не может вносить изменения или проводить обслуживание на объекте без согласия собственника и получения необходимых разрешений."

Что происходит в случае спора?

Если возникает спор между арендатором и собственником по вопросам обслуживания, дело может быть передано в Дубайский центр разрешения споров по аренде. Этот орган отвечает за принятие решений по таким спорам — обычно на основе текста договора аренды и действующего законодательства.

Важно, чтобы арендатор документировал неисправности и уведомлял об этом собственника в письменной форме (предпочтительно по электронной почте или WhatsApp), желательно с фотографиями и датами. Если собственник не отвечает, это укрепляет позицию арендатора перед властями.

Заключение: что следует сделать каждой стороне?

Арендные законы Дубая в основном защищают арендатора в вопросах обслуживания. Основное правило заключается в том, что собственник отвечает за все ремонты и обслуживание, препятствующие назначенному использованию и не вызванные арендатором.

Арендатор, с другой стороны, несет ответственность за надлежащее и справедливое использование имущества, а также за выполнение мелких, повседневных задач по обслуживанию — но только если это оговорено в контракте или обычно ожидается.

Самое важное: всегда имейте четкий и детализированный договор аренды, в котором предусмотрены обязанности по обслуживанию. Это важно не только для избежания неприятных споров, но и для обеспечения юридической защиты обеих сторон.

(Источник статьи: основано на Законе об аренде недвижимости в Дубае.)