Ожидаемое снижение цен на недвижимость в ОАЭ

Рынок недвижимости ОАЭ: ожидаемое незначительное снижение цен в 2026-2028 годах

Рынок недвижимости Объединенных Арабских Эмиратов, особенно в Дубае, пережил невероятный рост за последние пять лет. Цены на жилье достигли рекордных высот, а количество транзакций по продаже установило новые рекорды. Однако впереди может быть новая фаза, отмеченная постепенным охлаждением рынка и умеренным снижением цен, о чем свидетельствуют последние прогнозы международного рейтингового агентства Moody's.

Больше жилых единиц, замедление роста цен

Согласно прогнозу Moody's, легкое снижение цен ожидается на рынке недвижимости ОАЭ в течение следующих 12-18 месяцев, особенно на рынке апартаментов в Дубае. Основная причина — не экономический спад, а наоборот: динамичный рост населения, ведущий к увеличению предложения. В период с 2026 по 2028 год на рынок Дубая появится около 180,000 новых единиц жилья — в среднем примерно 60,000 единиц в год, что вдвое больше среднегодового показателя в 30,000-40,000 единиц в предыдущие годы.

Хотя большинство этих новых домов, вероятно, будут поглощены увеличивающимся населением и переходом к более мелким домашним хозяйствам, перенасыщение все же может произойти в секторе студий и однокомнатных квартир среднего сегмента. Это может замедлить темпы роста цен и даже привести к снижению цен в некоторых сегментах.

Застройщики могут стать осторожнее

В связи с ожидаемым перенасыщением и оказываемым давлением ожидается, что застройщики воздержатся от запуска новых проектов в ближайший период. Moody's прогнозирует снижение объемов новых продаж, и эта тенденция может сохраниться несколько лет. Ожидается, что застройщики с прочной финансовой базой и кредитными рейтингами останутся стабильными благодаря значительным доходам от предварительных продаж и заранее установленным планам платежей, обеспечивающим достаточную безопасность.

Внимание может переключиться на диверсификацию

Крупные застройщики, которые за последние годы создали значительный денежный поток, теперь сталкиваются с вызовом, что внутренние возможности для реинвестирования не могут полностью поглотить их доступный капитал. Следовательно, большее количество игроков начинает проявлять интерес к географической диверсификации, особенно в более развитых странах, которые испытывают затруднения с предложением недвижимости.

Примером этому является крупный застройщик из ОАЭ, который уже зашел на австралийский рынок, открыв офис в Сиднее, где планируется несколько проектов в Новом Южном Уэльсе. Цель — экспортировать опыт в области развития недвижимости и финансовые модели, аналогичные использующимся в Дубае, на рынки, где срочно нужны решения для жилищных проблем.

Финансирование и риски

С 2023 года застройщики недвижимости ОАЭ эмитировали исламские облигации (сукук), традиционные облигации и гибридные инструменты на общую сумму почти 12 миллиардов долларов. Кроме того, существенное финансирование поступает от взносов клиентов по проектам на стадии планирования, совместных разработок с землевладельцами и капитала, предоставляемого внешними инвесторами.

Крупные игроки сохраняют стабильную ликвидность и могут выдержать замедление рынка. Однако небольшие застройщики сталкиваются с возросшими рисками финансирования и исполнения, особенно если у них отсутствуют долгосрочные стратегии продаж или укрепленный проектный портфель.

Что ожидать в долгосрочной перспективе?

Несмотря на то, что в краткосрочной перспективе может произойти умеренная коррекция цен на недвижимость в Дубае — в течение 12-18 месяцев — долгосрочный прогноз остается позитивным. Рост демографии, устойчивая экономическая активность и приток высококвалифицированных экспатов продолжают делать ОАЭ, особенно Дубай, привлекательным местом для инвестиций и проживания.

Однако застройщикам необходимо адаптироваться к новым рыночным реалиям: более дифференцированным продуктам, точному целеполаганию и более консервативным запускам проектов. Кроме того, цифровые продажи, интеграция факторов устойчивости и международное присутствие на рынке будут приобретать все большее значение.

Заключительные мысли

Согласно прогнозам Moody's, следующий год-полтора будут периодом консолидации и перепланирования для рынка недвижимости ОАЭ. После быстрых ценовых повышений последних лет ожидается более стабильная, предсказуемая фаза, которая может дополнительно укрепить доверие инвесторов в регионе и предсказуемость в долгосрочной перспективе — особенно если застройщики грамотно управляют доступными финансовыми и рыночными преимуществами.