Рынок недвижимости Дубая: угрозы, надежды, прогнозы

Рынок недвижимости Дубая: угрозы, надежды, прогнозы. Ситуация сложнее, чем кажется

Согласно Глобальному индексу "пузырей" рынка недвижимости 2025 года, разработанному UBS, Дубай был отнесен к категории "высокий риск", что указывает на увеличение вероятности обвала "пузыря" на рынке недвижимости. Эта оценка, естественно, вызывает обеспокоенность у тех, кто уже вложился в рынок недвижимости эмирата или задумывается о первой покупке. Однако реальность оказывается более сложной.

Что такое риск "пузыря"?

Образование "пузыря" на рынке недвижимости происходит, когда цены становятся не связаны с экономическими основами, такими как заработная плата, ставки аренды или баланс спроса и предложения, а покупки осуществляются главным образом из-за ожидания будущего роста стоимости. В таких ситуациях, если отношение покупателей резко изменится или если рынок испытает внешний шок, цены могут резко и значительно упасть.

UBS утверждает, что уже есть признаки этого в рынке Дубая: с середины 2023 года цены показывали рост на двухзначные показатели и увеличились почти на 50% за пять лет. Хотя ставки аренды также возросли, в последнее время темп роста цен превышает увеличение ставок аренды, что является классическим предупреждающим сигналом перегрева.

Местные эксперты видят это иначе

Хотя цифры могут выглядеть тревожно сами по себе, местные эксперты утверждают, что под ними лежат стабильные основы. Например, население Дубая выросло почти на 15% с 2020 года и превысило 4 миллиона в августе 2024 года — на два года раньше ожиданий. Этот динамичный рост естественным образом создает устойчивый спрос на рынке недвижимости.

К 2026 году ожидается увеличение населения города еще на 180,000, при этом прогнозируется, что будет построено от 45,000 до 96,000 новых объектов недвижимости. Предполагая двух человек на домохозяйство, соотношение предложения и спроса может оставаться устойчивым. Кроме того, ежегодная выдача около 50,000 новых бизнес-лицензий указывает на тенденцию здорового экономического роста.

Чем Дубай отличается от других городов?

Согласно индексу UBS, такие города как Майами, Токио или Цюрих сейчас несут еще больший "пузырь" риск, чем Дубай. Например, в Майами цены также выросли почти на 50% за пять лет, однако рост аренд и доходов отстает от цен. В Токио слабая валюта и иностранные инвестиции поднимают цены, тогда как в Цюрихе очень низкие процентные ставки и сильный иностранный спрос перегрели рынок.

Однако Дубай уникален в нескольких аспектах. Рынок открыт с минимальным регулированием — нет налога на иностранных покупателей или ограничений на аренду. Это позволяет гибко реагировать на изменения в спросе. Доходность от аренды остается привлекательной, особенно по сравнению с другими глобальными городами.

Состав инвесторов и новые тренды

Наличными покупатели становятся все более заметными на рынке, что снижает уязвимость к шокам кредитного рынка. Более того, состав покупателей становится более разнообразным: покупают не только местные или региональные инвесторы, но и состоятельные лица из Европы, Индии, России и Африки, которые ищут безопасное, стабильное место для своих капиталов взамен геополитически нестабильных национальных сред.

На рынке также появились новые формы инвестиций: люксовые бренды резиденций, набережные застройки и даже токенизированные долевые объекты. Эти варианты привлекают новые типы инвесторов, которые планируют в долгосрочной перспективе.

Риски, которые стоит учитывать

Несмотря на эти преимущества, Дубай не является неуязвимым. Доходы не поспевают за ростом цен на недвижимость, что в долгосрочной перспективе уменьшает доступность и может ограничить локальный спрос. В настоящее время рыночная динамика в значительной мере зависит от доверия иностранных инвесторов — если оно уменьшается, например, из-за падения цен на нефть или новых геополитических напряженностей, спрос может резко сократиться.

Еще одно предупреждение - увеличение количества разрешений на строительство: их объем приближается к уровням 2017 года, когда перепроизводство на рынке недвижимости привело к значительному спаду. Подобное строительство всегда влекло за собой корректировки цен в истории Дубая.

Кроме того, на рынке играет важную роль психология: если покупатели считают, что цены больше не растут, спрос может мгновенно снизиться. Это особенно актуально для быстро изменяющегося города, как Дубай.

Заключение

Хотя предупреждение UBS серьезное, это не означает, что рынок недвижимости Дубая неизбежно столкнется с коллапсом. Фундаментальные факторы города — увеличение населения, бизнес активность, диверсифицированная база инвесторов — в настоящее время сильны. Однако темп роста цен в последнее время был слишком стремительным, и если внешние условия изменятся, реакция рынка может быть весьма мощной.

Ключевой вопрос на ближайшие годы будет состоять в том, сможет ли предложение идти в ногу с устойчивым спросом и сохранится ли позитивный настрой инвесторов. Тем, кто входит на рынок сейчас, следует учитывать не только текущие цены, но и внимательно взвесить долгосрочные тренды и риски. Дубай неоднократно доказывал свою способность адаптироваться, но наряду с гибкостью необходим и здравый расчет.

(Источник статьи основан на индексе UBS 2025 года.)