Дубай: арендаторы становятся владельцами жилья
Рынок недвижимости Дубая: Арендаторы становятся владельцами жилья
Рынок недвижимости Дубая претерпел значительные изменения за последние годы, и к 2024 году возник тренд, который фундаментально влияет не только на структуру рынка, но и на образ жизни его жителей. Все больше арендаторов становятся владельцами жилья, что приводит к резкому сокращению доступности недвижимости, особенно в премиальном сегменте. Это явление обусловлено ростом арендных ставок и стремительным ростом населения, что изменяет направление рынка.
От аренды к собственности: что стало катализатором этого изменения?
Согласно последнему отчету консалтинговой компании по недвижимости, количество объектов для продажи в Дубае сократилось на 30% в 2024 году, при этом премиальный рынок увидел еще более высокий спад в 52%. Этот тренд объясняется тем, что все больше людей предпочитают приобретать собственное жилье, вместо продолжения аренды. Рост арендных цен и стремительный рост населения сделали аренду экономически менее выгодной.
Глава исследований подчеркнул, что искренние покупатели жилья все чаще доминируют на рынке, вместо спекулятивных инвесторов, которые характеризовали предыдущие рыночные циклы. Это смещение трансформировало не только спрос, но и предложение, так как доступность премиальной недвижимости резко сократилась. Для объектов, оцененных более чем в 10 миллионов долларов, предложение сократилось на 40%, а для тех, которые стоят более 25 миллионов долларов, снижение составило 85%.
Рост арендных ставок и взрывной рост населения
В 2024 году арендные ставки продолжали расти, с увеличением арендных ставок на квартиры и виллы на 2-3% в четвертом квартале. Официальные данные свидетельствуют о 30%-ом снижении продлений аренды в феврале, что указывает на то, что все больше людей предпочитают владение жильем вместо аренды. Этот тренд частично объясняется растущим населением Дубая: только за первые два месяца 2025 года прибыло около 27,000 новых жителей, что довело население города до 3,852 миллиона человек.
Комбинация роста населения и арендных ставок подтолкнула арендаторов активнее приобретать собственное жилье. Это переключение особенно заметно в премиальном сегменте рынка, где спрос на люксовую недвижимость остается сильным, в то время как предложение резко снизилось.
Спрос на люксовую недвижимость остается высоким
Данные показывают, что цены на премиальную недвижимость продолжали расти, достигнув 6,627 дирхамов за квадратный метр в четвертом квартале 2024 года. Спрос на люксовую недвижимость остается устойчивым не только среди местных покупателей, но и среди иностранных. В 2024 году было зарегистрировано 435 сделок на объекты стоимостью более 10 миллионов долларов, что стало рекордом, причем 153 из них произошли в четвертом квартале.
Высокий спрос на люксовую недвижимость частично связан с тем, что Дубай становится предпочтительной точкой для состоятельных индивидуалов и миллионеров. В последние годы многие состоятельные инвесторы и семьи переехали в Дубай, что увеличило спрос на премиальную недвижимость.
Новое предложение недвижимости: ожидается стабилизация
В настоящее время в Дубае строятся 302,880 домов, из которых 80% составляют квартиры, а остальные — виллы и брендинговые резиденции. Это означает, что в среднем ежегодно на рынок будет выходить 60,576 новых домов в течение следующих пяти лет, что выше среднегодового долгосрочного показателя в 36,000 домов. Однако прошлый опыт показывает, что меньше домов завершается в срок, чем планировалось, и в 2024 году было завершено только половина из запланированных домов.
Ожидается, что к концу 2027 года Дубай добавит 243,000 новых домов на рынок, что потенциально стабилизирует цены и аренду, а также снизит нагрузку на арендаторов. Jumeirah Village Circle возглавляет список новых проектов, что может способствовать более сбалансированному рынку.
Будущий прогноз
Сила рынка недвижимости Дубая коренится в его долгосрочных фундаментах. Способность города привлекать мировой капитал и стратегические регуляторные инициативы обеспечивают устойчивый спрос по всем сегментам рынка. Тренд превращения арендаторов в владельцев жилья продолжит доминировать, особенно из-за растущих арендных ставок и роста населения. В премиальном сегменте спрос на люксовую недвижимость останется высоким, и новые проекты могут помочь стабилизировать рынок.
В целом рынок недвижимости Дубая вступил в новую эпоху, где искренние жилищные нужды и долгосрочные инвестиции доминируют. Эта трансформация не только изменяет структуру рынка, но и влияет на социальную и экономическую динамику города.
