Как ОАЭ меняют рынок под влиянием потребителей

Потребительское поведение меняет рынок недвижимости, ритейла и логистики ОАЭ

Объединенные Арабские Эмираты вошли в новый экономический цикл, движимый не только объемами инвестиций или ростом населения, но гораздо более тонким, но мощным фактором: поведением потребителей. Выбор людей — что покупать, где делать покупки, какие технологии использовать, что есть и как обеспечить себе удобство — все больше трансформирует экономическую и недвижимую структуру ОАЭ.

Эта новая эра заключается не только в расширении рынка недвижимости, но и в его реструктуризации. От жилой недвижимости до торговых и складских помещений каждый сегмент адаптируется к новым запросам. Динамика рынка основывается не на прошлых тенденциях, а на специфических выборах людей, живущих и совершающих покупки сейчас.

Двускоростной потребительский рынок

Согласно последнему отчету NielsenIQ, в ОАЭ сформировался особый "двускоростной" потребительский рынок. В то время как во всем мире страны проявляют осторожность в расходах из-за инфляции, в ОАЭ наблюдается рост как в премиум-сегменте, так и в категории бюджетных продуктов.

Рынок товаров повседневного спроса (FMCG) вырос на 7.7%. Особенно высокие показатели продемонстрировали премиальные продукты питания, товары для здоровья и предложения, основанные на опыте. Одновременно категории доступных продуктов также выросли более чем на 20%, что свидетельствует о том, что покупатели становятся более внимательными и их решения зависят от категории продукта. В один день они могут приобрести премиум-технологию, а на следующий — дешевую основную пищевую продукцию.

Эта гибкость в принятии потребительского решения представляет значительную проблему для брендов и производителей: сосредоточение на одной целевой группе больше недостаточно. Необходим многослойный, дифференцированный портфель, чтобы учитывать как чувствительных к цене, так и ищущих качество потребителей одновременно.

Технологические решения и спрос на долговечность

Рынок технологий и долговечной потребительской электроники также показал значительный рост с увеличением на 6.9%. Премиум-технологические продукты выросли на 7.5%, средний сегмент на 6%, а более дешевые продукты на 3.6%. Поэтому потребители ОАЭ готовы мыслить долгосрочно, когда речь идет, например, о телефонах, бытовой технике или ноутбуках, даже если сознательно экономят в других категориях.

Рост многоканальной торговли

Розничный сектор ОАЭ всё больше функционирует по модели "омниканальности". По данным NielsenIQ, в то время как традиционные магазинные продажи всё еще доминируют, доля электронной коммерции на рынке FMCG достигла 11.9% – одна из самых высоких в регионе. Для технологических и долговечных товаров доля онлайн-продаж уже превышает треть.

Эта тенденция меняет не только привычки покупок, но и рынок недвижимости. Требуется больше "темных магазинов", микро-логистических центров и многофункциональных торговых пространств, которые функционируют одновременно как шоу-румы и точки выдачи. Покупатели ожидают, что то, что они видят онлайн, можно будет забрать немедленно — будь то в магазине в торговом центре или через мобильное приложение.

Новое лицо розничной недвижимости

Согласно анализу Deloitte, розничный рынок Дубая переживает значительную трансформацию. Между 2025 и 2027 годами ожидается рост общего объема розничных продаж на 6%, благодаря не только увеличению населения и оживлению туризма, но и новым типам покупательских впечатлений и гибридным моделям продаж.

Роль физических магазинов меняется: они больше не только про размещение продуктов, а становятся местами коммуникации бренда. Посетители хотят взаимодействовать с брендом, пробовать продукты и искать впечатления, которые онлайн-пространство предоставить не может. Это ведет к созданию новых типов торговых пространств, где коммерция сочетается с культурой, образом жизни и развлечениями.

Кроме того, устойчивость становится все более важной: здания, сертифицированные по стандарту LEED, энергоэффективные системы и зеленые решения становятся базовыми ожиданиями. Эта реакция не только удовлетворяет потребительский спрос, но и соответствует национальным целям ОАЭ в области устойчивого развития.

Логистическая недвижимость: новая звезда инвестиций

Помимо розничного сектора, развитие логистической недвижимости взорвалось. Спрос на склады и распределительные центры — главным образом из-за роста электронной коммерции — существенно увеличился.

Три фактора формируют этот процесс:

1. Доставка последней мили — склады располагаются ближе к городским центрам (например, Аль-Куз, Дубай-Юг, Джебель Али) для обеспечения быстрой доставки.

2. Расширение центров выполнения заказов — крупные игроки, такие как Amazon и Noon, постоянно увеличивают свои мощности.

3. Технологические инновации — современные склады уже внедряют искусственный интеллект и автоматизированные системы для содействия операциям.

Разработчики реагируют на эти потребности, создавая объекты, которые могут поддерживать холодное хранение, быструю сортировку и работу с высокой плотностью продуктов. Эти объекты стали не только логистическими инструментами, но и инвестиционными целями.

Жилая недвижимость: стабильная и сильная

Согласно данным Deloitte, рынок жилой недвижимости Дубая сохраняет свою динамику. В 2024 году средняя цена за квадратный фут выросла на 20%, достигнув 1597 дирхамов. Продажи составили 44% на вторичном рынке, что свидетельствует об укрепляющейся уверенности инвесторов и жителей.

Доходность от аренды также увеличилась, достигнув 6.7%. Такие районы, как Дубайлэнд, Мейдан и Интернейшнл Сити, испытали повышение арендных цен на 39–46% в годовом исчислении. Спрос на семейные виллы, таунхаусы и долгосрочные жилые проекты остается высоким.

Рождение новой экономической карты

Данные NielsenIQ и Deloitte ясно показывают, что экономика ОАЭ больше не оперирует по старым шаблонам. Это не рынок, движущийся в одном направлении, а многослойная, быстро адаптирующаяся экосистема, формируемая решениями потребителей.

Спрос на премиальные продукты увеличивается, в то время как доступность остается ключевой. Онлайн-покупки становятся обыденностью, а рынок логистической недвижимости вырос в новую отрасль. Форматы розничной торговли превращаются в впечатления, тогда как рынок жилой недвижимости развивается стабильно.

Будущее ОАЭ формируют не макроэкономические тренды или международное подражание, а те, кто живет, покупает, кликает, заказывает и выбирает здесь каждый день. Для разработчиков недвижимости, инвесторов и поставщиков услуг это не вызов, а возможность держать шаг с новым типом потребителя, который быстрее, более сознателен и более влиятелен, чем когда-либо.

(Источник: Последний отчет NielsenIQ.)