Ожидается падение цен на квартиры в Дубае

Ожидается падение цен на квартиры в Дубае: что это значит для арендаторов и инвесторов

Население Дубая в 2023 году превысило 4 миллиона, что стало новым рубежом для самого динамично развивающегося города Объединенных Арабских Эмиратов. Приток новых жителей, включая долгосрочных иностранных жителей и стабильных, ищущих жилье инвесторов, оживил рынок жилой недвижимости. Однако, аналитики предупреждают, что цены и арендные ставки для небольших квартир, особенно студий и однокомнатных квартир, могут попасть под давление в некоторых районах. Давайте разберемся, почему.

Сильный спрос, но не везде

Хотя в целом спрос остается высоким и большинство недавно построенных квартир покупаются долгосрочными жителями и конечными пользователями, не все сегменты рынка одинаково затронуты. Большие, многокомнатные квартиры, а также виллы и таунхаусы продолжают продаваться по стабильным ценам благодаря сбалансированному предложению и сильному спросу на премиум-локации. В отличие от этого, небольшие квартиры, особенно в районах с значительными новыми застройками, могут легко привести к избытку предложения.

Пять пострадавших сообществ: на что обратить внимание?

Согласно рыночным анализам, значительное предложение студий и однокомнатных квартир особенно наблюдается в пяти районах Дубая:

Джумейра Виллидж Серкл (JVC) / Джумейра Виллидж Триангл (JVT)

Дубай Саут

Мохаммед Бин Рашид Сити (MBR City)

Бизнес Бэй

Дубайленд Резиденс Комплекс

В этих районах не только ведется множество строек, но количество объявленных сдач между 2026 и 2030 годами также велико — около 400 000 единиц в настоящее время строится или объявлено к сдаче, почти половина из которых сосредоточена в упомянутых пяти районах.

Что мы можем ожидать в ценах?

Аналитики Cushman & Wakefield Core указывают, что около 66% нового предложения состоит из студий и однокомнатных квартир, увеличивая риск избытка предложений для такой недвижимости. Это может привести к снижению цен и арендных ставок на такие объекты в ближайшем будущем — особенно после 2026 года — в районах, где сосредоточено новое предложение.

Почему виллы не затронуты?

Интересно, что хотя предложение на рынке квартир значительно увеличивается, доля вилл и таунхаусов в новых застройках низка — около 14%. Этот дисбаланс еще больше укрепляет стабильность цен на виллы, а в долгосрочной перспективе может даже привести к увеличению цен в премиум-сегменте. Согласно текущему распределению рынка, 80% всего жилого фонда составляют квартиры, а 20% виллы, но новые проекты еще больше ориентированы на квартиры.

Каковы более глубокие драйверы?

Рост населения на 5,2% в 2023 году — это 208,000 новых жителей — показывает органический рост, а не краткосрочную спекуляцию. Это является позитивным знаком для долгосрочных инвесторов. Однако, темпы роста постепенно нормализуются: если в 2023 году годовой рост цен составлял 22%, то ожидается уменьшение до 18% в 2024 году, а затем до 13% в 2025 году. Это замедление не указывает на крах, а скорее на процесс созревания рынка.

Как это влияет на арендаторов?

Арендаторы, ищущие студии или однокомнатные квартиры в вышеупомянутых районах, могут столкнуться с более выгодными арендатными ставками в ближайшие годы. Новые проекты порождают конкуренцию, поэтому существующие собственники могут быть вынуждены снижать цены, чтобы сделать свои объекты более привлекательными. Это может быть хорошей новостью для тех, кто ранее сталкивался с трудностями при выходе на рынок, таких как новички, одинокие профессионалы или удаленные работники.

И что это значит для инвесторов?

Инвестирование в небольшие квартиры на данный момент привлекательно только в том случае, если проект находится в премиум-локации, предлагает отличные услуги и может устойчиво удовлетворять спрос арендаторов в долгосрочной перспективе. Общий посыл заключается в том, что навигация по рынку требует увеличенной осторожности. Подход "всё полезно, если это в Дубае" больше автоматически не работает.

Итоги

Рынок жилья в Дубае остается динамичным, но он постепенно вступает в фазу созревания. В ближайшие годы новые застройки в основном повлияют на небольшие квартиры, поэтому в этом сегменте ожидается избыток предложений и снижение цен, особенно в пяти ключевых районах. Для арендаторов это может стать возможностью найти более доступное жилье, но для инвесторов все новые проекты требуют более тщательного планирования. Ключ к долгосрочному успеху теперь не только в локации, но и в общем качестве проекта, соотношении с целевой группой и времени.

img_alt: JVC, Дубай, спальня с умными удобствами для спокойной жизни.