Арендаторы избегают индекса аренды и выбирают долгосрочные контракты
Рынок коммерческой недвижимости Дубая претерпевает значительные изменения в ожидании скорого введения индекса коммерческой аренды. Многие арендаторы стремятся опередить ожидаемое повышение цен, в то время как владельцы недвижимости уже поднимают арендные ставки, особенно в популярных районах. Новый индекс направлен на повышение прозрачности рынка и предоставление более точных оценок для арендаторов при помощи Департамента земель Дубая (DLD).
В начале месяца Департамент земель Дубая запустил умный индекс жилой аренды, основанный на искусственном интеллекте, предоставляющий более справедливую и точную оценку. Вскоре это распространится и на рынок коммерческой недвижимости, вызвав множество изменений. Лидеры рынка указывают, что владельцы в настоящее время стараются добиться более высоких базовых значений арендной платы, чтобы начать с благоприятной позиции после введения индекса. Эта тенденция особенно заметна в офисных зонах высшего класса (Grade A), где ограниченное предложение и высокий спрос уже привели к значительному росту цен.
По словам генерального директора Commercial Real Estate Consultants (CRC), владельцы также уделяют большое внимание модернизации и повышению устойчивости объектов, чтобы привлечь арендаторов с более высокой платежеспособностью.
Стратегии арендаторов: более дешевые районы, меньшие офисы, гибкие контракты
Арендаторы применяют различные стратегии для адаптации к изменениям на рынке. Ниже перечислены наиболее распространенные решения:
1. Переезд в более дешевые районы: Многие компании переезжают в менее популярные районы города, чтобы сократить расходы.
2. Заключение долгосрочных контрактов: Больше арендаторов перезаключают и возобновляют свои аренды заранее, чтобы зафиксировать текущие ставки и избежать будущих колебаний.
3. Запрос гибких условий оплаты: Арендаторы стремятся улучшить денежный поток, например, через оплату в рассрочку.
4. Сокращение офисного пространства или выбор коворкинговых пространств: Переход на меньшие офисы или использование коворкинговых решений также становится все более популярным.
Рост и вызовы на рынке коммерческой недвижимости
В 2024 году рынок коммерческой недвижимости Дубая достиг выдающихся результатов с 9038 сделками, что составляет 24% роста в годовом исчислении. Общая стоимость сделок составила 90,1 миллиарда дирхамов, что на 11% больше по сравнению с предыдущим годом. Однако, нехватка офисных помещений высшего класса остается значительной проблемой.
Наибольший дефицит наблюдается в категории офисов Grade A, где уровень занятости превышает 95% в ключевых локациях, таких как DIFC, Downtown Dubai, Business Bay и шоссе Шейха Зайда. Хотя к 2028 году ожидается более 9 миллионов квадратных метров нового офисного пространства, включая вторую фазу Tecom Innovation Hub, Al Wasl Tower и DIFC 2.0, текущий спрос значительно превышает предложение.
Растущая потребность в устойчивых и премиальных офисах
Спрос на устойчивые и офисные пространства премиум-класса явно растет. Эта тенденция стала особенно заметной благодаря расширению международных компаний и региональных фирм, стремящихся к более качественным, современным офисам.
Рынок реагирует на изменения, с появлением нескольких новых премиальных коммерческих проектов, таких как The One от Prestige One или Capital One. Эти проекты стремятся удовлетворить растущий спрос на премиальные категории, одновременно усиливая конкуренцию среди владельцев.
Чего ожидать в будущем?
Введение индекса коммерческой аренды окажет значительное влияние на рынок, сделав ценообразование более прозрачным и создав более справедливые условия для арендаторов и арендодателей. Тем не менее, ожидается, что индекс продолжит давить на арендные ставки в премиальных районах, особенно в категории Grade A.
Сочетание выхода новых офисных проектов и рыночных регуляций обещает динамично меняющийся, но в конечном итоге стабилизирующийся рынок коммерческой недвижимости в Дубае. Однако для арендаторов сейчас настало время действовать: либо фиксировать текущие арендные ставки через долгосрочные контракты, либо рассмотреть возможность поиска более экономичных решений.
