Как изменится рынок аренды в Дубае?

Эволюция рынка аренды в Дубае: почему текущие тренды могут измениться?

Рынок недвижимости в Дубае показал значительный рост в последние годы, что существенно сказалось на уровнях арендной платы. До сих пор арендаторы в основном предпочитали продлевать свои договоры аренды, чтобы избежать высоких затрат, связанных с новыми арендными соглашениями. Однако появление новых жилых единиц на рынке может изменить эту тенденцию.

Сужение разрыва между продлением аренды и новыми договорами

По словам Мэтью Грина, руководителя отдела исследований в CBRE Ближний Восток и Северная Африка, большинство арендаторов все еще предпочитают продлевать аренду, чтобы избежать дополнительных затрат из-за более высоких новых арендных платежей. Однако завершение новых жилищных проектов, особенно в районах, удаленных от центра города, предлагает более конкурентоспособные цены и более просторные жилые площади, что привлекает все больше арендаторов, всерьез задумывающихся о переезде.

Этот процесс сужает разрыв между продленными договорами аренды и новыми арендными соглашениями, поскольку арендаторы находят новые квартиры более привлекательными из-за благоприятных условий и современных удобств.

Влияние новых жилых единиц на уровне арендной платы

В 2024 году в Дубае было завершено менее 25 тысяч новых жилых единиц, в то время как в 2025 году ожидается появление на рынке около 45 тысяч новых объектов. Тем не менее, сильный рост населения, который уже достиг 3,8 миллиона человек, продолжает оказывать давление на рынок аренды. Однако значительный рост нового жилищного фонда ожидается в период с 2026 по 2028 годы, когда цикл развития достигнет своего пика.

Согласно прогнозу Cushman & Wakefield Core, ставки аренды могут постепенно снижаться с появлением нового предложения и Индекса Умной Аренды, который может более равномерно уравновесить различия между новыми арендными платежами и продленными договорами.

Статистические данные и рыночные тренды

Согласно данным Земельного департамента Дубая, регистрация арендных договоров выросла на 7% в последнем квартале 2024 года по сравнению с тем же периодом прошлого года. В этом объеме продленные договоры выросли на 9%, в то время как новые арендные соглашения увеличились на 5%.

Согласно прогнозу Betterhomes, в 2025 году будет поставлено рекордное количество новых жилых единиц — 72,365, что представляет собой увеличение на 171% по сравнению с предыдущим годом. Данные CBRE указывают на то, что ставки аренды на квартиры увеличились на 16%, а на виллы — на 13% в 2024 году.

Роль Индекса Умной Аренды и меры по охлаждению рынка

В январе 2024 года Земельный департамент Дубая ввел Индекс Умной Аренды, который более точно отражает качество и характеристики имущества. Эта новая система делает арендные цены более справедливыми, а условия аренды более прозрачными.

Кроме того, Центральный банк ОАЭ ограничил кредитование по транзакционным сборам, таким как 4% регистрационный сбор, что может сократить спекулятивную активность. Это особенно важно, поскольку сделки с недвижимостью достигли рекордных 434 миллиарда дирхамов в 2024 году, что на 33% больше по сравнению с предыдущим годом.

Стратегии застройщиков и будущее рынка

Помимо мер по охлаждению рынка, застройщики также приспосабливаются к новой ситуации. Они предлагают все более агрессивные графики платежей, такие как запрос на больший первоначальный взнос и требование большей части платежей в период строительства, а не при передаче имущества.

Согласно данным консалтинговой фирмы по недвижимости Savills, рынок недвижимости Дубая продолжит демонстрировать сильный рост в 2025 году. Такие тенденции, как усиление доверия инвесторов, рост спроса на незавершенные проекты и повышенный интерес к роскошной недвижимости, останутся определяющими.

Рынок аренды в Дубае переживает динамическую трансформацию. Хотя арендаторы по-прежнему склонны продлевать аренду, чтобы минимизировать затраты, появление новых жилых единиц и конкурентные цены могут побудить больше людей переехать. Индекс Умной Аренды, новые регуляции и стратегии застройщиков способствуют тому, чтобы рынок недвижимости Дубая оставался привлекательным как для арендаторов, так и для инвесторов.